دو سال بعد از آن‌كه دولت نهم بر سر كار آمد، اولین برنامه مربوط به بخش مسكن در دولت فعلی تعریف شد و بدین ترتیب پروژه ملی «مسكن مهر» یا همان «زمین‌های ۹۹ ساله» با لحاظ شدن در تبصره ۶ بودجه ۸۶ كل كشور شكل اجرایی به خود گرفت.
دولت نهم در دو سال اول (۸۴ و ۸۵) برنامه منسجم و واحدی برای مهمترین بخش اقتصادی كشور نداشت و زمانی كه در سال ۸۶ وزیر مسكن موضوع زمین‌های ۹۹ ساله را رمزگشایی می‌كرد از دو سال فكر و برنامه‌ریزی دولت برای تعریف چنین پروژه وسیع و گسترده‌ای سخن می‌گفت.
در سال ۸۶ ابتدا قرار بود یك میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسكونی «مهر» بر روی زمین‌های دولتی كه تا ۹۹ سال در اجاره مردم خواهد بود، ساخته شود. اما سال (۸۶) كه به نیمه رسید چون حجم كار ابتدا برای مسوولان مشخص نبود، اعلام كردند قرار نیست سالی ۵/۱ میلیون واحد ساخته شود بلكه قرار است سالی ۵/۱ میلیون زمین دولتی به صورت اجاره ۹۹ ساله واگذار شود. سال ۸۶ به پایان رسید در حالی كه آمارهای رسمی از واگذاری تا مرز یك‌میلیون قطعه زمین و البته شنیدهها رقمی بسیار كمتر را حكایت می‌كردند.
به این ترتیب دولت نهم در سومین سال از دوره فعالیتش نه تنها اقدامی اساسی برای تامین مسكن گروه‌های كم‌درآمد نتوانست انجام دهد بلكه از پس آنچه در قانون بودجه كل كشور آمده بود و باید محقق می‌شد نیز برنیامد! اكنون كه سال ۸۷ به عنوان آخرین سال از كارنامه دولت نهم به انتها نزدیك شده، شنیدهها و البته برخی اخبار رسمی و نیمه رسمی حاكی از آن است كه مجموعه وزارتخانه‌های مسكن و تعاون و البته سایر دستگاه‌های دولتی نتوانسته‌اند به بیش از سه‌میلیون متقاضی استفاده از «مسكن مهر» پاسخ عملی بدهند. اما مجموعه آنچه گفته شد همه ماجرای بخش مسكن در دوره فعالیت دولت فعلی نیست. «مسكن مهر» اگر چه یكی از بزرگترین پروژه‌های ملی دولت نهم به شما می‌رود اما جمعیت تحت پوشش در این پروژه همه نیازمندان بخش مسكن در كشور نیستند. اصولاً گروه‌های موثر در بازار مسكن به سه دسته تقسیم می‌شوند:
▪ دسته اول: متقاضیان حقیقی صاحب‌خانه شدن: این گروه با پس‌انداز مالی كه انجام داده‌اند قصد خرید خانه دارند اما به دلیل فاصله زیاد قیمت خانه دلخواهشان با پولی كه پس‌انداز كرده‌اند، انتظار می‌كشند تا روزی با حذف این فاصله بتوانند صاحب مسكن شوند.
▪ دسته دوم: متقاضیان سرمایه‌گذار: این گروه كه از آنها به تقاضای سرمایه‌ای یاد می‌شود با خرید و فروش ملك و سود حاصل از این فعالیت كسب سود می‌كنند. وجود این گروه در بازار مسكن باعث افزایش طول انتظار صاحب‌خانه شدن در گروه اول می‌شود چون فعالیت گروه دوم منجر به سوداگری در مسكن و در نتیجه افزایش كاذب قیمت‌ها می‌شود.
▪ دسته سوم: مستاجران: گروه‌های مستاجر ۳۵ تا ۴۰ درصد از جمعیت كشور را به خود اختصاص می‌دهند. حدود ۹۰ درصد از این گروه (مستاجران) به دلیل مسایل مالی مستاجر هستند و تنها ۱۰ درصد از خانواده‌های مستاجر از روی خواسته خود اجاره‌نشین هستند كه البته این جماعت اندك اجاره‌نشین با پولی كه می‌توانند با آن ملك بخرند شغل ایجاد كرده و با آن كار می‌كنند. پرسشی كه برنامه‌ریزی‌های دولت نهم در بخش مسكن به وجود آورده این است: «خانوارهای مستاجر چه سهمی از سیاست‌های دولت در بخش مسكن داشته‌اند؟ و آیا پروژه‌ای همچون مسكن مهر یا سایر طرح‌های دولت در این بخش توانسته وضعیت اجاره‌نشینی را بهتر از قبل كند؟» برای پاسخ به این پرسش بهترین مرجع، آمارهای مستند دولت درباره اجاره‌بهای واحد مسكونی است. در این گزارش وضعیت بازار اجاره مسكن به ترتیب در تهران، كل كشور و كلانشهرهای مهم مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است. اوضاع مسكن در تهران می‌تواند تصویری از اوضاع در كل كشور باشد.
كارشناسان اقتصاد مسكن، تهران را «شهر پیشتاز» معرفی می‌كنند به این معنی كه هر‌گونه كاهش یا افزایش قیمت و همچنین رونق یا ركود مسكن در شهر تهران با اندكی تاخیر در سایر شهرهای كشور تاثیر می‌گذارد و وضعیتی مشابه با آنچه در بازار مسكن تهران به وجود آمده در شهرهای دیگر حاكم می‌شود. در مطالعات آماری بخش مسكن، رخدادهای شهر تهران حایز اهمیت است در سال ۸۴ در شهر تهران متوسط اجاره‌بهای یك واحد مسكونی ۵۰ متری مبلغی معادل ۱۷۰هزار تومان بوده است. این میزان اجاره‌بها نسبت به سال ۸۳، ۲۵ درصد رشد داشته است.
در حالی كه در سال ۸۴ تورم عمومی ۴/۱۰ درصد گزارش شده است. در سال ۸۵ اجاره مسكن به نسبت سال ۸۴ گران شد. در این سال متوسط اجاره یك واحد ۵۰ متری به ۲۱۱ هزار تومان افزایش یافت و رشد ۲۴ درصدی اجاره‌بها را در مقابل ۹/۱۱ درصد نرخ تورم رقم زد. در سال‌های ۸۴ و ۸۵ در كل كشور متوسط اجاره‌بهای واحد ۵۰ متری به ترتیب ۶۸ هزار و ۷۸ هزار تومان بوده كه در این دو سال اجاره مسكن به ترتیب ۱۶ درصد و ۱۴ درصد رشد كرده است. مقایسه نرخ رشد اجاره‌بهای مسكن در فاصله سال‌های ۷۱ تا ۸۵ نشان می‌دهد در این ۱۵ سال سه دوره ركود و رونق در بازار مسكن اجاره‌ای ایجاد شده است به طوری كه فاصله سال‌های ۷۱ تا ۷۶ دوره اول، سال‌های ۷۶ تا ۸۳ دوره دوم و از سال ۸۳ دوره سوم آغاز شده است.
در سال ۸۳ رشد اجاره مسكن به كمترین حد خود رسید. (۴ درصد) در سال ۸۲ بیشترین رشد اجاره‌ها (۳۴ درصد) در طول سال‌های ۷۶ تا ۸۳ به وجود آمد. با مجموعه تحولاتی كه در فاصله سال‌های ۷۱ تا ۸۵ (جداول ضمیمه) در بازار اجاره مسكن به وقوع پیوست، بازار در سال ۸۶ انتظار افزایش نرخ اجاره در حدود نرخ رشد سال‌های ۸۴ و ۸۵ را داشت، این در حالی است كه در سال گذشته اجاره‌ها به قدری افزایش یافت كه دفتر اقتصاد مسكن وزارت مسكن چنین رشدی را در تاریخ كشور بی‌سابقه عنوان كرد. سال گذشته اجاره یك واحد ۵۰ متری در كشور از ۷۸ هزار تومان در سال ۸۵ به ۱۳۵هزار تومان رسید؛ این یعنی رشد ۷۴ درصدی اجاره‌بهای مسكن در تهران در فاصله یك‌سال. سال گذشته در حالی بازار اجاره رشد بیش از ۷۰ درصدی را تجربه كرد كه در ۱۵ سال گذشته بیشترین نرخ رشد از ۳۴ درصد تجاوز نكرده بود. تغییرات اجاره‌بها در سال ۸۶ در تهران در حد كل كشور نبود. سال گذشته در شهر تهران اجاره مسكن ۳۹ درصد رشد كرد و برای واحد مسكونی ۵۰ متری از ۲۱۱ هزار تومان در سال ۸۵ به ۲۹۳ هزار تومان افزایش یافت. همچنین متوسط اجاره مسكن یك واحد ۱۰۰ متری نیز از ۴۲۲ هزار تومان در سال ۸۵ به ۵۸۶ هزار تومان در سال ۸۶ رسید.
رشد ۳۹ درصدی اجاره مسكن در تهران پیش از این از سال ۸۲ نیز اتفاق افتاده بود پاسخ پرسشی كه در ابتدای گزارش طرح كردیم تقریباً داده شده است. مستاجران در طول سه سال اخیر برنامه موثری از سوی دولت ندیده‌اند؛ چراكه مهمترین طرح در حوزه مسكن متقاضیان صاحب‌خانه شدن را هدف قرار داده است. در طول سال ۸۶ و چند ماه اخیر بیشترین فشار قیمتی در بازار مسكن بر روی دوش گروه‌های مستاجر وارد آمده است. در طول این مدت شتاب رشد قیمت مسكن به طرز عجیبی كاهش یافت و در ماه‌های اخیر نرخ رشد كاهنده گزارش شده است. این رویداد جدید اما باعث این نشد نرخ اجاره‌مسكن به حد معقول كاهش یابد. دولت نهم در طول نزدیك به ۴ سال فعالیت، ۹ برنامه مستقل برای بخش مسكن تعریف كرد و به اجرا درآورد كه اولین و البته مهمترین آن طرح زمین‌های ۹۹ ساله بوده است. بعد از آن «ساماندهی بنگاه‌های مسكن»، «راه‌اندازی سامانه هوشمند معاملات مسكن»، «مالیات بر معاملات مسكن»، «باغ‌شهر»، «فروش املاك مازاد دستگاه‌های دولتی»، «افزایش وام ۱۸ میلیونی به ۳۶ میلیون»، «وام ۳۰ میلیونی ساخت مسكن» و «ساخت واحدهای مسكونی اجاره‌ای» مجموعه طرح‌های دولت نهم بوده است. در میان این برنامه‌ها فقط یك بخش خصوصی مستاجران بوده است كه عملكرد این برنامه نیز تاكنون مطابق هدف‌گذاری‌ها نبوده است.
دولت نهم در دو سال اول (۸۴ و ۸۵) برنامه منسجم و واحدی برای مهمترین بخش اقتصادی كشور نداشت و زمانی كه در سال ۸۶ وزیر مسكن موضوع زمین‌های ۹۹ ساله را رمزگشایی می‌كرد از دو سال فكر و برنامه‌ریزی دولت برای تعریف چنین پروژه وسیع و گسترده‌ای سخن می‌گفت.
در سال ۸۶ ابتدا قرار بود یك میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسكونی «مهر» بر روی زمین‌های دولتی كه تا ۹۹ سال در اجاره مردم خواهد بود، ساخته شود. اما سال (۸۶) كه به نیمه رسید چون حجم كار ابتدا برای مسوولان مشخص نبود، اعلام كردند قرار نیست سالی ۵/۱ میلیون واحد ساخته شود بلكه قرار است سالی ۵/۱ میلیون زمین دولتی به صورت اجاره ۹۹ ساله واگذار شود. سال ۸۶ به پایان رسید در حالی كه آمارهای رسمی از واگذاری تا مرز یك‌میلیون قطعه زمین و البته شنیدهها رقمی بسیار كمتر را حكایت می‌كردند.
به این ترتیب دولت نهم در سومین سال از دوره فعالیتش نه تنها اقدامی اساسی برای تامین مسكن گروه‌های كم‌درآمد نتوانست انجام دهد بلكه از پس آنچه در قانون بودجه كل كشور آمده بود و باید محقق می‌شد نیز برنیامد! اكنون كه سال ۸۷ به عنوان آخرین سال از كارنامه دولت نهم به انتها نزدیك شده، شنیدهها و البته برخی اخبار رسمی و نیمه رسمی حاكی از آن است كه مجموعه وزارتخانه‌های مسكن و تعاون و البته سایر دستگاه‌های دولتی نتوانسته‌اند به بیش از سه‌میلیون متقاضی استفاده از «مسكن مهر» پاسخ عملی بدهند. اما مجموعه آنچه گفته شد همه ماجرای بخش مسكن در دوره فعالیت دولت فعلی نیست. «مسكن مهر» اگر چه یكی از بزرگترین پروژه‌های ملی دولت نهم به شما می‌رود اما جمعیت تحت پوشش در این پروژه همه نیازمندان بخش مسكن در كشور نیستند. اصولاً گروه‌های موثر در بازار مسكن به سه دسته تقسیم می‌شوند:
▪ دسته اول: متقاضیان حقیقی صاحب‌خانه شدن: این گروه با پس‌انداز مالی كه انجام داده‌اند قصد خرید خانه دارند اما به دلیل فاصله زیاد قیمت خانه دلخواهشان با پولی كه پس‌انداز كرده‌اند، انتظار می‌كشند تا روزی با حذف این فاصله بتوانند صاحب مسكن شوند.
▪ دسته دوم: متقاضیان سرمایه‌گذار: این گروه كه از آنها به تقاضای سرمایه‌ای یاد می‌شود با خرید و فروش ملك و سود حاصل از این فعالیت كسب سود می‌كنند. وجود این گروه در بازار مسكن باعث افزایش طول انتظار صاحب‌خانه شدن در گروه اول می‌شود چون فعالیت گروه دوم منجر به سوداگری در مسكن و در نتیجه افزایش كاذب قیمت‌ها می‌شود.
▪ دسته سوم: مستاجران: گروه‌های مستاجر ۳۵ تا ۴۰ درصد از جمعیت كشور را به خود اختصاص می‌دهند. حدود ۹۰ درصد از این گروه (مستاجران) به دلیل مسایل مالی مستاجر هستند و تنها ۱۰ درصد از خانواده‌های مستاجر از روی خواسته خود اجاره‌نشین هستند كه البته این جماعت اندك اجاره‌نشین با پولی كه می‌توانند با آن ملك بخرند شغل ایجاد كرده و با آن كار می‌كنند. پرسشی كه برنامه‌ریزی‌های دولت نهم در بخش مسكن به وجود آورده این است: «خانوارهای مستاجر چه سهمی از سیاست‌های دولت در بخش مسكن داشته‌اند؟ و آیا پروژه‌ای همچون مسكن مهر یا سایر طرح‌های دولت در این بخش توانسته وضعیت اجاره‌نشینی را بهتر از قبل كند؟» برای پاسخ به این پرسش بهترین مرجع، آمارهای مستند دولت درباره اجاره‌بهای واحد مسكونی است. در این گزارش وضعیت بازار اجاره مسكن به ترتیب در تهران، كل كشور و كلانشهرهای مهم مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است. اوضاع مسكن در تهران می‌تواند تصویری از اوضاع در كل كشور باشد.
كارشناسان اقتصاد مسكن، تهران را «شهر پیشتاز» معرفی می‌كنند به این معنی كه هر‌گونه كاهش یا افزایش قیمت و همچنین رونق یا ركود مسكن در شهر تهران با اندكی تاخیر در سایر شهرهای كشور تاثیر می‌گذارد و وضعیتی مشابه با آنچه در بازار مسكن تهران به وجود آمده در شهرهای دیگر حاكم می‌شود. در مطالعات آماری بخش مسكن، رخدادهای شهر تهران حایز اهمیت است در سال ۸۴ در شهر تهران متوسط اجاره‌بهای یك واحد مسكونی ۵۰ متری مبلغی معادل ۱۷۰هزار تومان بوده است. این میزان اجاره‌بها نسبت به سال ۸۳، ۲۵ درصد رشد داشته است.
در حالی كه در سال ۸۴ تورم عمومی ۴/۱۰ درصد گزارش شده است. در سال ۸۵ اجاره مسكن به نسبت سال ۸۴ گران شد. در این سال متوسط اجاره یك واحد ۵۰ متری به ۲۱۱ هزار تومان افزایش یافت و رشد ۲۴ درصدی اجاره‌بها را در مقابل ۹/۱۱ درصد نرخ تورم رقم زد. در سال‌های ۸۴ و ۸۵ در كل كشور متوسط اجاره‌بهای واحد ۵۰ متری به ترتیب ۶۸ هزار و ۷۸ هزار تومان بوده كه در این دو سال اجاره مسكن به ترتیب ۱۶ درصد و ۱۴ درصد رشد كرده است. مقایسه نرخ رشد اجاره‌بهای مسكن در فاصله سال‌های ۷۱ تا ۸۵ نشان می‌دهد در این ۱۵ سال سه دوره ركود و رونق در بازار مسكن اجاره‌ای ایجاد شده است به طوری كه فاصله سال‌های ۷۱ تا ۷۶ دوره اول، سال‌های ۷۶ تا ۸۳ دوره دوم و از سال ۸۳ دوره سوم آغاز شده است.
در سال ۸۳ رشد اجاره مسكن به كمترین حد خود رسید. (۴ درصد) در سال ۸۲ بیشترین رشد اجاره‌ها (۳۴ درصد) در طول سال‌های ۷۶ تا ۸۳ به وجود آمد. با مجموعه تحولاتی كه در فاصله سال‌های ۷۱ تا ۸۵ (جداول ضمیمه) در بازار اجاره مسكن به وقوع پیوست، بازار در سال ۸۶ انتظار افزایش نرخ اجاره در حدود نرخ رشد سال‌های ۸۴ و ۸۵ را داشت، این در حالی است كه در سال گذشته اجاره‌ها به قدری افزایش یافت كه دفتر اقتصاد مسكن وزارت مسكن چنین رشدی را در تاریخ كشور بی‌سابقه عنوان كرد. سال گذشته اجاره یك واحد ۵۰ متری در كشور از ۷۸ هزار تومان در سال ۸۵ به ۱۳۵هزار تومان رسید؛ این یعنی رشد ۷۴ درصدی اجاره‌بهای مسكن در تهران در فاصله یك‌سال. سال گذشته در حالی بازار اجاره رشد بیش از ۷۰ درصدی را تجربه كرد كه در ۱۵ سال گذشته بیشترین نرخ رشد از ۳۴ درصد تجاوز نكرده بود. تغییرات اجاره‌بها در سال ۸۶ در تهران در حد كل كشور نبود. سال گذشته در شهر تهران اجاره مسكن ۳۹ درصد رشد كرد و برای واحد مسكونی ۵۰ متری از ۲۱۱ هزار تومان در سال ۸۵ به ۲۹۳ هزار تومان افزایش یافت. همچنین متوسط اجاره مسكن یك واحد ۱۰۰ متری نیز از ۴۲۲ هزار تومان در سال ۸۵ به ۵۸۶ هزار تومان در سال ۸۶ رسید.
رشد ۳۹ درصدی اجاره مسكن در تهران پیش از این از سال ۸۲ نیز اتفاق افتاده بود پاسخ پرسشی كه در ابتدای گزارش طرح كردیم تقریباً داده شده است. مستاجران در طول سه سال اخیر برنامه موثری از سوی دولت ندیده‌اند؛ چراكه مهمترین طرح در حوزه مسكن متقاضیان صاحب‌خانه شدن را هدف قرار داده است. در طول سال ۸۶ و چند ماه اخیر بیشترین فشار قیمتی در بازار مسكن بر روی دوش گروه‌های مستاجر وارد آمده است. در طول این مدت شتاب رشد قیمت مسكن به طرز عجیبی كاهش یافت و در ماه‌های اخیر نرخ رشد كاهنده گزارش شده است. این رویداد جدید اما باعث این نشد نرخ اجاره‌مسكن به حد معقول كاهش یابد. دولت نهم در طول نزدیك به ۴ سال فعالیت، ۹ برنامه مستقل برای بخش مسكن تعریف كرد و به اجرا درآورد كه اولین و البته مهمترین آن طرح زمین‌های ۹۹ ساله بوده است. بعد از آن «ساماندهی بنگاه‌های مسكن»، «راه‌اندازی سامانه هوشمند معاملات مسكن»، «مالیات بر معاملات مسكن»، «باغ‌شهر»، «فروش املاك مازاد دستگاه‌های دولتی»، «افزایش وام ۱۸ میلیونی به ۳۶ میلیون»، «وام ۳۰ میلیونی ساخت مسكن» و «ساخت واحدهای مسكونی اجاره‌ای» مجموعه طرح‌های دولت نهم بوده است. در میان این برنامه‌ها فقط یك بخش خصوصی مستاجران بوده است كه عملكرد این برنامه نیز تاكنون مطابق هدف‌گذاری‌ها نبوده است.
No comments:
Post a Comment